Qué incluye un análisis de fix and flip
Analizar un negocio de fix and flip requiere estimar cinco números clave: ARV, costos de reparación, costos de posesión, costos de transacción y tu precio de oferta máximo. Si te equivocas en alguno de estos, tu proyección de ganancias se desmorona.
Esta guía recorre cada componente en orden, para que puedas evaluar con confianza cualquier oportunidad de flip.
Paso 1: Estima el ARV
El valor después de reparación es el ancla de todo tu análisis. Todo lo demás — tu precio de oferta, presupuesto de renovación y objetivo de ganancia — depende de este número.
Reúne de 3 a 6 ventas comparables de propiedades renovadas recientemente en la misma área. Ajusta por diferencias en tamaño, características y condición. Para una guía detallada, consulta nuestra guía para hacer comps.
Paso 2: Estima los costos de reparación
Recorre la propiedad (o revisa fotos e informes de inspección) y crea un alcance de trabajo. Desglosa los costos por categoría:
- Cosméticos: Pintura, piso, accesorios, jardinería ($10–$25/pie²)
- Remodelación de cocina/baño: $5,000–$25,000 por habitación dependiendo del alcance
- Estructural/mecánico: Techo, HVAC, plomería, electricidad (consigue cotizaciones de contratistas)
- Contingencia: Agrega 10–15% para imprevistos
El error más común que cometen los flippers nuevos es subestimar las reparaciones. Siempre obtén al menos dos estimados de contratistas antes de comprometerte con un negocio.
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Paso 3: Calcula los costos de posesión
Los costos de posesión son los gastos en los que incurres cada mes que eres dueño de la propiedad. Incluyen:
- Interés del préstamo: Las tasas de hard money suelen oscilar entre 10–14% anual
- Impuestos a la propiedad: Prorrateados para tu período de posesión
- Seguro: Seguro de riesgo del constructor o de propiedad vacante
- Servicios públicos: Electricidad, agua, gas durante la renovación
- Cuotas de HOA: Si aplica
Estima tu tiempo total de posesión — renovación + listado + cierre — y multiplica los costos mensuales en consecuencia. La mayoría de los flips toman de 4 a 8 meses desde la compra hasta la venta.
Paso 4: Costos de compra y venta
No olvides los costos de transacción en ambos lados del negocio:
- Compra: Costos de cierre (1–2% del precio de compra), comisiones de originación del préstamo (1–3 puntos), tarifas de inspección
- Venta: Comisiones de agente (5–6% del precio de venta), costos de cierre del vendedor (1–2%), staging, fotografía
Los costos totales de transacción suelen rondar el 8–12% del precio de venta. Aquí es donde muchos inversores nuevos se equivocan en sus cálculos.
Paso 5: Calcula tu Oferta Máxima Permitida
La Oferta Máxima Permitida (MAO) es lo máximo que deberías pagar y aun así alcanzar tu objetivo de ganancia:
MAO = ARV − Costos de Reparación − Costos de Posesión − Costos de Transacción − Ganancia Deseada
La regla del 70% (MAO = ARV × 0.70 − Reparaciones) es un atajo útil para evaluar negocios rápidamente, pero un desglose de costos completo siempre es más preciso.
Paso 6: Evalúa el margen de ganancia
Una vez que hayas calculado todos los costos, tu ganancia proyectada es sencilla:
Ganancia Neta = ARV − Precio de Compra − Reparaciones − Costos de Posesión − Costos de Transacción
Los flippers experimentados suelen apuntar a un mínimo de $25,000 de ganancia neta o un 15% de ROI. Si los números no funcionan con tu MAO, sigue adelante — la disciplina es lo que separa a los flippers rentables de los que pierden dinero.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es un buen margen de ganancia en un flip?
La mayoría de los flippers experimentados apuntan a un margen de ganancia neta mínimo de 10–15% después de todos los costos. En negocios más pequeños, apunta a al menos $20,000–$30,000 de ganancia neta para justificar el riesgo y el esfuerzo.
¿Qué es la regla del 70% en el flipping de casas?
La regla del 70% establece que no deberías pagar más del 70% del ARV de una propiedad menos los costos de reparación. Fórmula: MAO = ARV × 0.70 − Costos de Reparación. Es una herramienta de evaluación rápida, no un análisis preciso.
¿Cómo estimo los costos de reparación si soy nuevo?
Comienza con estimados por pie cuadrado de contratistas locales. Para trabajos cosméticos ligeros, presupuesta $15–$25/pie². Para remodelaciones completas, presupuesta $40–$75/pie² dependiendo de tu mercado.