Calculadora de ARV — Valor Después de Reparaciones para Deals Fix & Flip
Estima el ARV de cualquier propiedad en EE.UU. y calcula tu oferta máxima con la regla del 70%
La diferencia entre un flip rentable y una pérdida es un ARV preciso. La calculadora de ARV con IA de Revaluno analiza comps renovados vendidos recientemente para estimar a qué precio se venderá tu propiedad después de las reparaciones — para que apliques la regla del 70% y conozcas tu oferta máxima con confianza.
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¿Qué es el ARV (Valor Después de Reparaciones)?
After Repair Value (ARV) es el valor proyectado de mercado de una propiedad una vez completadas todas las renovaciones planeadas. Es el número más importante en la inversión fix and flip — todos los demás (oferta máxima, presupuesto de rehab, ganancia, LTV del prestamista) se derivan de él. Equivócate en el ARV y un deal que en papel se ve ganador se convierte en pérdida.
La forma correcta de calcular el ARV es encontrar propiedades renovadas vendidas recientemente — casas dentro de ~1 milla del sujeto, similares en bed/bath y sqft, con acabados que coincidan con tu alcance, vendidas en los últimos 3–6 meses. La mediana del precio por pie cuadrado de esos comps, multiplicada por los pies cuadrados de la propiedad sujeto, da el ARV. Eso es exactamente lo que hace esta calculadora — automáticamente.
La regla del 70% — cómo calcular tu oferta máxima
Una vez que tienes el ARV, la regla del 70% te dice lo máximo que deberías pagar por un flip:
Oferta Máxima = (ARV × 70%) − Costos de Rehab
El margen del 30% entre el ARV y tu oferta cubre tu utilidad (~10–15%), costos de holding (financiamiento, taxes, utilities, seguro durante la rehab), costos de cierre en ambas puntas (~6–8% combinados) y un colchón para imprevistos. Si lo saltas, estás apostando tus ahorros a un flip perfecto — que no existe.
Ejemplo trabajado
Supongamos que estás analizando una casa distressed de 3 beds / 2 baths, 1,500 sqft en Tampa:
Paso 1 — Extrae comps renovados
Revaluno encuentra 5 casas 3/2 renovadas vendidas cerca, promedio $250/sqft
Paso 2 — Calcula el ARV
1,500 sqft × $250 = $375,000 ARV
Paso 3 — Estima el rehab
Cotización del contratista: $60,000 (cocina completa + 2 baños + pintura + pisos)
Paso 4 — Aplica la regla del 70%
($375K × 0.70) − $60K = $202,500 oferta máxima
Si el vendedor quiere $230K, retírate. Si puedes conseguirlo bajo $202K, tienes un deal que vale analizar más — utilidad proyectada de aproximadamente $52K (14% del ARV) antes de imprevistos.
Cuándo usar un margen más estricto
La regla del 70% es un punto de partida, no una ley. Ajústala según el deal:
- Usa 75–80% en mercados al alza donde tienes confianza de que el ARV subirá durante la rehab.
- Usa 65% o menos en mercados a la baja, en rehabs estructurales pesadas, o si estás empezando y quieres más colchón.
- Usa 70% como default — ha sido el estándar de la industria por décadas, por una razón.
Por qué los flippers pierden dinero con el ARV
- Sobreestimar el ARV con comps cherry-picked
- No considerar las tendencias del mercado al proyectar el precio de venta
- Confiar en Zestimates genéricos en lugar de análisis para inversores
- Pasar horas investigando comps para cada deal potencial
Cómo Revaluno protege tu margen
- La IA selecciona comps que coinciden con tus specs post-renovación
- El análisis de tendencias muestra si los valores suben o bajan
- ARV de tres niveles (min, recomendado, max) para underwriting conservador
- Análisis completo en menos de 2 minutos para screening rápido
Funciones de la calculadora de ARV
Comps con renovaciones similares
La IA prioriza propiedades renovadas vendidas recientemente que coinciden con tu nivel de acabados.
Listo para la regla del 70%
Usa el ARV directamente en la fórmula del 70% para calcular tu oferta máxima permitida.
Claridad de utilidad
Con un ARV preciso, restas precio de compra y rehab para proyectar utilidad antes de comprometerte.
Indicadores de riesgo de mercado
Los datos de tendencia muestran si la zona está apreciando o cayendo — crítico para los tiempos del flip.
Reportes listos para prestamistas
Reportes PDF con datos de comps, ARV y análisis de mercado para presentaciones a prestamistas hard money.
Screening rápido de deals
Analiza varias propiedades en una sola tarde para identificar los deals que vale la pena perseguir.
Cómo calcular el ARV en 3 pasos
Ingresa la propiedad
Ingresa la dirección distressed y las specs post-renovación esperadas (beds, baths, sqft, acabados).
Obtén el ARV con IA
Revaluno analiza comps renovados y entrega un rango de ARV en tres niveles con desglose completo de comps.
Calcula tu oferta
Aplica la regla del 70%: ARV × 70% − Rehab = MAO. Exporta el reporte para tus archivos o tu prestamista.
¿Quién usa la calculadora de ARV?
Filtra 5 propiedades potenciales de subasta en una sola tarde para identificar los deals con mejor margen.
→ Enfoca tu capital en las oportunidades más rentables.
Verifica el estimado de ARV del prestatario con un análisis independiente de comps antes de fondear el préstamo.
→ Reduce el riesgo de prestar con datos de terceros.
Estima el valor post-renovación para proyectar cuánta equidad capturarás tras el refi.
→ Planifica el refinanciamiento antes de empezar la rehab.
Inversores que cierran más deals con Revaluno
"Pasé de 2 horas por deal a 2 minutos. Los comps que selecciona la IA son los que yo hubiera elegido."
"El reporte PDF cierra deals con mis prestamistas. Se ve profesional sin necesidad de un agente."
"El mejor $19.99 que gasto al mes. Reemplazó tres herramientas que pagaba antes."
Calculadora de ARV — Preguntas Frecuentes
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